Um negócio imobiliário passa por várias etapas até que seja finalizado. Antes mesmo da construção, vários procedimentos devem ser observados. Um deles é a análise da viabilidade do empreendimento, que determina os possíveis ganhos e perdas envolvidos.
Nesse artigo vamos especificar cada uma das fases de um negócio imobiliário. Desde a prospecção do terreno onde a obra será erguida até a operação, que representa a fase final do processo, cada etapa é repleta de peculiaridades.
É importante destacar que as etapas podem ocorrer em ordem diversa, dependendo sempre da realidade do empreendimento. Exemplo disso é a realização do lançamento de forma preliminar, com base na definição do projeto arquitetônico, antes que sejam finalizados os projetos complementares.
A escolha do terreno, por sua vez, pode ser realizada após a idealização do projeto. Tudo vai depender da situação fática, das condições de negociação e das características do mercado imobiliário.
Conheça as etapas:
Prospecção de um terreno
O primeiro passo para começar uma construção é prospectar um terreno, espaço que será utilizado para a realização do projeto. Trata-se do processo de busca pelas melhores opções de espaços físicos disponíveis, com base em uma série de fatores.
Durante a prospecção, deve-se avaliar a localização, o preço, o potencial edificável, o fluxo de pessoas e veículos, a qualidade do acesso ao local e as possibilidades de estacionamento.
Além disso, a avaliação do solo mostra-se necessária, tendo em vista que nem todos os espaços são propícios para a edificação. A escolha do terreno deve ser feita com o máximo de cautela, uma vez que influencia em todas as demais fases do negócio imobiliário.
Ideia inicial do empreendimento
A segunda fase é marcada pela idealização da obra que se pretende construir. O mercado imobiliário é conhecido por abrigar uma variedade de tipos e estilos de imóveis, como os residenciais, comerciais, escolas, academias, shoppings etc.
Durante o desenvolvimento da ideia inicial, deve-se considerar, também, a dimensão estimada do imóvel, ou seja, o seu tamanho físico, com base na porcentagem de solo ocupada e altura pretendida.
Pesquisa de mercado
Agora é o momento de validar a ideia inicial do empreendimento, através de uma rigorosa pesquisa de mercado. O objetivo é avaliar se os insights são compatíveis com a realidade fática, para saber se o empreendimento terá boa aceitação por parte do público.
Análise de viabilidade
Caso a pesquisa de mercado apresente resultados positivos, inicia-se o processo de análise de viabilidade, com base nos detalhes do projeto. O estudo da volumetria do empreendimento permite o desenvolvimento de um quadro de áreas preliminar do projeto de arquitetura.
São levantados todos os custos de construção e operação, bem como as possibilidades econômicas do negócio após a finalização. Vale dizer, procura-se responder se o empreendimento irá gerar receita suficiente para justificar o seu desenvolvimento.
A análise deve comportar critérios estáticos e dinâmicos, determinando a viabilidade do empreendimento a curto e longo prazo. Métricas devem ser definidas, de modo a informar o investidor acerca dos detalhes econômicos e financeiros da obra.
Negociação
Caso as fases anteriores tenham sido desenvolvidas de forma satisfatória e apontem a viabilidade da edificação, tanto em termos de mercado quanto financeiros, é dada largada à negociação. O proprietário do terreno pode vender ou ingressar no empreendimento como “terreneiro”.
Se a construção do imóvel depender de aportes por parte de terceiros, a negociação deve incluir também os potenciais investidores. O adiantamento de valores é negociado por intermédio da concessão de um equity na incorporação.
Desenvolvimento dos projetos
O desenvolvimento dos projetos, em nível executivo, é realizado após a formalização do projeto e dos meios de pagamento. Vale dizer, o projeto imobiliário ganha vida após a concretização das etapas formais, de avaliação e verificação, tanto do mercado quanto das fontes de custeio.
Lançamento
Considerada uma das etapas mais importantes de um projeto imobiliário, o lançamento representa a apresentação do empreendimento ao mercado consumidor. Os investimentos, durante essa fase, devem estar focados no marketing, conforme previsão constante da análise de viabilidade.
Em muitos casos o lançamento é responsável por financiar boa parte da obra, motivo pelo qual todos os esforços devem ser empreendidos para que seja um sucesso. A propaganda é a alma do negócio.
Construção ou reforma
A construção ou reforma do empreendimento, com base no projeto executivo, é iniciada alguns meses após a apresentação ao público consumidor. É nesse momento em que a obra ganha vida e contornos materiais. Trata-se de uma das etapas que ocorre, necessariamente, após a finalização dos demais projetos.
Operação
Após a finalização da reforma ou construção, o imóvel é entregue, em estado operacional. São realizados testes de qualidade, para identificar se os parâmetros estabelecidos durante a análise de viabilidade do empreendimento foram obedecidos de forma satisfatória. A realidade da obra deve ser fiel ao projeto executivo.
Pré-requisitos para o projeto imobiliário
Apesar da flexibilidade existente durante a realização de um negócio imobiliário, existem algumas regrinhas que devem ser observadas. São verdadeiros pré-requisitos para que o empreendimento seja realizado de forma adequada. É importante levar em consideração que:
1) A pesquisa de mercado é essencial para a finalização da análise de viabilidade. Caso a viabilidade do empreendimento seja avaliada antes da pesquisa, essa sondagem tem caráter apenas preliminar. Sua validação fica condicionada à finalização da pesquisa.
2) A negociação do terreno só pode acontecer após a validação da viabilidade, bem como do acerto com os investidores, caso exista a previsão, de acordo com a realidade do negócio.
3) A construção, etapa crucial do empreendimento, é iniciada após a definição de todos os projetos, não sendo possível a sua execução em momento diverso, sob pena de enormes prejuízos econômicos.
Essas são as fases de um negócio imobiliário, com todas as suas características e peculiaridades. Seguir cada uma delas é fundamental para que a construção ou reforma aconteça de forma satisfatória.
É sempre importante salientar a importância das primeiras etapas. Projetos com aderência ao mercado, bem executados e que potencializam a geração de receita do empreendimento são a receita para o sucesso. É preciso sempre contar com profissionais qualificados,
