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dez

Conheça as principais fases de um negócio imobiliário

Um negócio imobiliário passa por várias etapas até que seja finalizado. Antes mesmo da construção, vários procedimentos devem ser observados. Um deles é a análise da viabilidade do empreendimento, que determina os possíveis ganhos e perdas envolvidos.

Nesse artigo vamos especificar cada uma das fases de um negócio imobiliário. Desde a prospecção do terreno onde a obra será erguida até a operação, que representa a fase final do processo, cada etapa é repleta de peculiaridades.

É importante destacar que as etapas podem ocorrer em ordem diversa, dependendo sempre da realidade do empreendimento. Exemplo disso é a realização do lançamento de forma preliminar, com base na definição do projeto arquitetônico, antes que sejam finalizados os projetos complementares.

A escolha do terreno, por sua vez, pode ser realizada após a idealização do projeto. Tudo vai depender da situação fática, das condições de negociação e das características do mercado imobiliário.

Conheça as etapas:

Prospecção de um terreno

O primeiro passo para começar uma construção é prospectar um terreno, espaço que será utilizado para a realização do projeto. Trata-se do processo de busca pelas melhores opções de espaços físicos disponíveis, com base em uma série de fatores.

Durante a prospecção, deve-se avaliar a localização, o preço, o potencial edificável, o fluxo de pessoas e veículos, a qualidade do acesso ao local e as possibilidades de estacionamento.

Além disso, a avaliação do solo mostra-se necessária, tendo em vista que nem todos os espaços são propícios para a edificação. A escolha do terreno deve ser feita com o máximo de cautela, uma vez que influencia em todas as demais fases do negócio imobiliário.

Ideia inicial do empreendimento

A segunda fase é marcada pela idealização da obra que se pretende construir. O mercado imobiliário é conhecido por abrigar uma variedade de tipos e estilos de imóveis, como os residenciais, comerciais, escolas, academias, shoppings etc.

Durante o desenvolvimento da ideia inicial, deve-se considerar, também, a dimensão estimada do imóvel, ou seja, o seu tamanho físico, com base na porcentagem de solo ocupada e altura pretendida.

Pesquisa de mercado

Agora é o momento de validar a ideia inicial do empreendimento, através de uma rigorosa pesquisa de mercado. O objetivo é avaliar se os insights são compatíveis com a realidade fática, para saber se o empreendimento terá boa aceitação por parte do público.

Análise de viabilidade

Caso a pesquisa de mercado apresente resultados positivos, inicia-se o processo de análise de viabilidade, com base nos detalhes do projeto. O estudo da volumetria do empreendimento permite o desenvolvimento de um quadro de áreas preliminar do projeto de arquitetura.

São levantados todos os custos de construção e operação, bem como as possibilidades econômicas do negócio após a finalização. Vale dizer, procura-se responder se o empreendimento irá gerar receita suficiente para justificar o seu desenvolvimento.

A análise deve comportar critérios estáticos e dinâmicos, determinando a viabilidade do empreendimento a curto e longo prazo. Métricas devem ser definidas, de modo a informar o investidor acerca dos detalhes econômicos e financeiros da obra.

Negociação

Caso as fases anteriores tenham sido desenvolvidas de forma satisfatória e apontem a viabilidade da edificação, tanto em termos de mercado quanto financeiros, é dada largada à negociação. O proprietário do terreno pode vender ou ingressar no empreendimento como “terreneiro”.

Se a construção do imóvel depender de aportes por parte de terceiros, a negociação deve incluir também os potenciais investidores. O adiantamento de valores é negociado por intermédio da concessão de um equity na incorporação.

Desenvolvimento dos projetos

O desenvolvimento dos projetos, em nível executivo, é realizado após a formalização do projeto e dos meios de pagamento. Vale dizer, o projeto imobiliário ganha vida após a concretização das etapas formais, de avaliação e verificação, tanto do mercado quanto das fontes de custeio.

Lançamento

Considerada uma das etapas mais importantes de um projeto imobiliário, o lançamento representa a apresentação do empreendimento ao mercado consumidor. Os investimentos, durante essa fase, devem estar focados no marketing, conforme previsão constante da análise de viabilidade.

Em muitos casos o lançamento é responsável por financiar boa parte da obra, motivo pelo qual todos os esforços devem ser empreendidos para que seja um sucesso. A propaganda é a alma do negócio.

Construção ou reforma

A construção ou reforma do empreendimento, com base no projeto executivo, é iniciada alguns meses após a apresentação ao público consumidor. É nesse momento em que a obra ganha vida e contornos materiais. Trata-se de uma das etapas que ocorre, necessariamente, após a finalização dos demais projetos.

Operação

Após a finalização da reforma ou construção, o imóvel é entregue, em estado operacional. São realizados testes de qualidade, para identificar se os parâmetros estabelecidos durante a análise de viabilidade do empreendimento foram obedecidos de forma satisfatória. A realidade da obra deve ser fiel ao projeto executivo.

Pré-requisitos para o projeto imobiliário

Apesar da flexibilidade existente durante a realização de um negócio imobiliário, existem algumas regrinhas que devem ser observadas. São verdadeiros pré-requisitos para que o empreendimento seja realizado de forma adequada. É importante levar em consideração que:

1) A pesquisa de mercado é essencial para a finalização da análise de viabilidade. Caso a viabilidade do empreendimento seja avaliada antes da pesquisa, essa sondagem tem caráter apenas preliminar. Sua validação fica condicionada à finalização da pesquisa.

2) A negociação do terreno só pode acontecer após a validação da viabilidade, bem como do acerto com os investidores, caso exista a previsão, de acordo com a realidade do negócio.

3) A construção, etapa crucial do empreendimento, é iniciada após a definição de todos os projetos, não sendo possível a sua execução em momento diverso, sob pena de enormes prejuízos econômicos.

Essas são as fases de um negócio imobiliário, com todas as suas características e peculiaridades. Seguir cada uma delas é fundamental para que a construção ou reforma aconteça de forma satisfatória.

É sempre importante salientar a importância das primeiras etapas. Projetos com aderência ao mercado, bem executados e que potencializam a geração de receita do empreendimento são a receita para o sucesso. É preciso sempre contar com profissionais qualificados,

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