Estudo de viabilidade econômico-financeiro para construções 

 

Entenda como funciona um estudo de viabilidade para construções, quais as vantagens e porque todo negócio de sucesso precisa de um.



O estudo de viabilidade, como o próprio nome já sugere, é um estudo que visa medir e analisar se a construção do seu empreendimento ou negócio é viável, ou não. Ou seja, o estudo de viabilidade irá comparar e medir o retorno financeiro do projeto de construção com o valor a ser investido, através de indicadores econômicos e financeiros. Assim, caso você possua várias opções de terrenos e de layouts para implantação, por exemplo, você consegue analisar através de dados qual das alternativas será mais rentável financeiramente.  

Deste modo, o estudo de viabilidade é um documento que vai mitigar os riscos do investimento. Por isso é tão importante fazer um estudo antes de iniciar a obra!

Afinal, é fundamental entender e alinhar as expectativas do mercado às suas.  

Porque fazer um estudo de viabilidade  

Independentemente da natureza ou do porte do empreendimento, um estudo de viabilidade é requisito obrigatório para quem quer fazer um bom negócio. Sua importância se deve por ser uma ferramenta fundamental na hora do planejamento, reunindo todas as variáveis técnicas, financeiras e econômicas do negócio, fornecendo os indicadores para que as decisões de investimento sejam assertivas.  

De maneira bem objetiva, o estudo de viabilidade para uma construção dá a resposta se a obra é ou não um investimento viável.  

Análises necessárias para um estudo de viabilidade  

O estudo de viabilidade é usado em diferentes mercados, não somente o da construção civil. Ainda assim, no ramo, podem haver diferentes análises em um estudo.  

  • Análise das normas: o projeto do seu empreendimento deve estar nas normas. Dessa forma, é necessária a ajuda profissional para entender as leis locais, suas implicações em uma construção e o que é necessário para se adequar;  
  • Análise do terreno, zoneamento da região e parâmetros urbanísticos: informações simples, porém importantes, como a área e endereço do terreno, influenciarão diretamente o projeto. Além disso, deve ser considerado o zoneamento da região, que considerará a permissão ou proibição do empreendimento, altura máxima, recuos e outras características. Essas informações podem ser conferidas junto à prefeitura municipal, que também informará sobre os parâmetros urbanísticos da região;  
  • Alvarás necessários: para a construção e funcionamento do empreendimento, são necessários documentos que permitam as atividades, também conhecidos como alvarás.  

Após identificar e colher todas as informações acima é possível iniciar os estudos técnicos e econômico-financeiros. 

Estudos de viabilidade  

Estrutura de capital (Funding)  

Estrutura de capital é um aspecto de grande importância, pois impacta diretamente na TIR (Taxa Interna de Retorno) do projeto. Por conta desse fato, é preciso ter definido se a construção será realizada através de capital próprio ou de investimento terceiro. Em caso de investimento terceiro, é necessário conhecer e atender aos critérios estabelecidos pela instituição investidora.  

Custos de comercialização  

O imóvel será vendido ou será utilizado para renda? Em qual modelo? Será anunciado por terceiros? Esses e outros custos de comercialização devem ser considerados no estudo de viabilidade.  

Custos de operação  

Em caso de ativos de renda, tem-se o custo de gerenciamento e operação do ativo/empreendimento. É nesta etapa que identificamos os custos de conservação, manutenção e consumo, que serão incorridos na operação, pós entrega da obra. 

Estruturação tributária  

É essencial fazer o levantamento de todos os impostos previstos na obra. Geralmente, os principais impostos a serem pagos são: 

  • ISS (Imposto Sobre Serviços)
  • PIS (Programa de Interação Social)
  • Cofins (Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social)
  • CSLL (Contribuição Social Sobre o Lucro Líquido)
  • IRPJ (Imposto de Renda de Pessoa Jurídica)

 A escolha do regime tributário, pode ser muito relevante no resultado do projeto, estes variam conforme a categoria de negócio. Dependendo do volume da operação, pode-se ainda viabilizar-se a constituição de um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) ou um Fundos de Investimento em Participações (FIP), que tem benefícios tributários relevantes. 

Pricing (seja para renda ou venda) 

É através do pricing que é feito o estudo dos preços regionais (cidade e bairro) para ter a base de valor que pode ser avaliado o projeto. Esse estudo permite que a precificação seja feita em função do valor percebido pelo comprador representativo da região, e não por uma aproximação muitas vezes longe da realidade. 

Velocidade de vendas (seja para renda ou venda) 

Em quanto tempo esse empreendimento será comercializado ou locado? Responder essa pergunta, necessita um alto conhecimento do mercado, da sua demanda e é diretamente influenciado pelo princing adotado. 

Dimensionamento dos prazos  

Um cronograma do projeto detalhado e bem dimensionado é essencial, é um documento compartilhado entre o cliente e a Gerenciadora do projeto, que vai destrinchar, literalmente, todo o cronograma de datas referente ao negócio. Nele entram algumas informações como: projetos em desenvolvimento e a serem desenvolvidos; aprovações internas, externas, da prefeitura e de órgãos públicos; fluxo de serviços detalhados da obra e outras atividades necessárias a consecução do negócio. É importante entender as dependências entre essas atividades, colocando todas as predecessoras e sucessoras, além de dimensionar todos os recursos necessários para se executar cada linha do cronograma. 

Definição da TMA  

TMA (Taxa Mínima de Atratividade), é a taxa que representa o retorno mínimo esperado para o seu empreendimento. Ela é obtida levando-se em consideração a fonte de capital, risco e prêmio esperado para o investimento. Um método que pode ser utilizado para se calcular essa taxa de maneira mais sofisticada, é o WACC (Weighted Average Cost of Capital). 

Indicadores do negócio  

Essas análises são indispensáveis para a avaliação do negócio e a decisão de prosseguir ou não com o investimento. Listamos aqui, os principais indicadores, em uma análise de investimentos imobiliários: 

  • TIR (Taxa Interna de Retorno). 
  • mTIR (Taxa Interna de Retorno Modificada). 
  • VPL (Valor Presente Líquido).
  • ROI (Retorno Sobre Investimento). 
  • Lucratividade. 
  • Exposição de caixa. 
  • Rentabilidade. 

Período de análise  

Para desenvolvimento de ativos para renda, definir o período de análise e projeto do fluxo de caixa é relevante, além da definição se iremos trabalhar com perpetuidade ou não.  

Estudo de viabilidade econômico-financeiro 

Aqui na Amplus trabalhamos para entregar sucesso aos nossos clientes. Por tanto, realizamos também a etapa do estudo de viabilidade econômico (e em todo o Brasil), minimizando futuras decepções e prejuízos e maximizando os resultados do seu negócio.  

Quer saber mais sobre como funciona nosso estudo de viabilidade econômico-financeiro para construções? Vamos conversar!