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mar
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Tudo que você precisa saber sobre financiamentos para obras

Por Kelly Miranda

Para escolher a melhor linha de crédito para a sua construção é fundamental colocar no papel todas as possibilidades. Dentre elas: o que quer financiar, qual o valor a financiar, o melhor tipo de crédito, custo do financiamento e a exigência das instituições financeiras. O financiamento é possível, viável e acessível, tanto para pessoas físicas que pretendem construir a casa própria, por exemplo, quanto para pessoas jurídicas, que pretender construir um galpão industrial ou prédio comercial. De forma geral, vale a pena analisar o financiamento em um investimento, uma vez que pode viabilizar um empreendimento ou mesmo ser mais interessante do que expor capital próprio.

Como escolher o melhor tipo de financiamento para construção?

Há alguns anos atrás, existiam poucas linhas de crédito e a maioria financiava somente a construção. Ou seja, você primeiro comprava o terreno com o seu dinheiro e depois financiava a construção.

Felizmente, hoje é possível fazer tudo com apenas um financiamento. Assim você pode obter uma única linha de crédito para comprar o terreno, construir e servir de capital de giro. Portanto, a primeira coisa a fazer é definir a modalidade do financiamento, ou melhor, o que você irá financiar: terreno + construção, construção ou somente materiais.

O valor estimado do imóvel é importante porque dificilmente o banco irá financiar 100% do valor do imóvel. Logo, saber o valor do imóvel te permite saber quanto de dinheiro você deverá ter guardado antes de solicitar o financiamento. Por exemplo: financiar um imóvel no valor de R$ 100 mil em uma linha de crédito onde o percentual máximo financiável é de 80%, significa que você precisa ter aguardado pelo menos R$ 20 mil antes de pedir o financiamento.

É interessante financiar o mínimo possível e incluir no valor do imóvel todos os custos inclusos na construção. Não se pode esquecer das taxas do cartório, prefeitura e administração, além dos custos com projetos e impostos.

Para determinar o prazo do financiamento ou quantidade de parcelas, é necessário analisar a sua capacidade de pagamento mensal. É recomendado que o valor da prestação não ultrapasse mais que 30% da sua renda familiar mensal bruta.

No caso de pessoas jurídicas, as instituições financeiras dispõem de uma variedade maior de opções de crédito disponíveis. Elas possuem agentes financeiros que atuam com segmentos específicos e, por isso, conseguem ofertar produtos bastante direcionados. Existem linhas de crédito para o microempreendedor individual, para produtores rurais, para empresas de tecnologia, entre outros.

Desta forma, contratar crédito para pessoa jurídica costuma ser mais vantajoso à medida em que oferece mais opções. Porém, a vantagem da linha de crédito para pessoa jurídica em relação à pessoa física é pelo maior poder de escolha, e não pelos juros mais baratos.

O que é necessário para o financiamento?

A lista de documentos exigida pelos bancos pode variar de banco para banco, quanto ao valor financiado e o objetivo do financiamento.

Para a construção de uma casa com menos de 80 m², por exemplo, os documentos geralmente necessários para solicitar um financiamento para pessoa física são:

  • Alvará da construção emitido pela Prefeitura
  • Planta baixa, fachadas e projetos auxiliares
  • Cronograma físico financeiro completo da obra
  • Memorial descritivo de materiais e serviços

Para a construção de instalações nos setores da indústria, como um galpão industrial, por exemplo, os dados variam para pessoa física ou jurídica. No caso de pessoa jurídica, é necessário:

  • Ter o número do Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ)
  • Um resumo do objetivo do investimento e do retorno esperado (aumento no faturamento, capacidade instalada e/ou geração de emprego, por exemplo)
  • A localidade do investimento
  • Uma noção aproximada de valor do financiamento pretendido
  • Os dados de contrato.

O Fundo Constitucional de Financiamento do Centro-Oeste (FCO) é uma linha de crédito destinada às empresas que se dedicam a atividade produtiva nos setores industrial, agroindustrial, mineral, de turismo, de infraestrutura econômica e de comércio e serviços no Centro-Oeste. Segundo Bruno Martins, sócio-diretor da Proventus Assessoria e especialista em FCO, a maior dificuldade que os empresários encontram com esse tipo de financiamento é o aporte de garantia, questões documentais e, em caso de empresas que ainda não estão instaladas, o fato de não terem histórico no banco também dificulta a aprovação do crédito.

Na construção é importante a empresa ter um pouco de capital para iniciar a obra. Muitos recursos disponibilizados são frente a reembolsos, ou seja, o material tem que ser comprado, a nota tem de ser apresentada para o banco e, após análise e pagamento do banco, o material chega na obra. Esse sistema pode prejudicar o planejamento da obra.

Outra questão é que o financiamento para obra geralmente não financia 100% dela. Normalmente se é exigido, em contrapartida, um valor entre 10% e 30%, de recursos próprios ou investimentos realizados.

O financiamento também pode te ajudar a buscar estabilidade, previsibilidade e capacidade de se posicionar melhor no mercado. Isso porque a utilização do capital próprio pode gerar mais riscos, o que pode custar caro em longo prazo. Desta forma, a utilização de capital de terceiros garante um fluxo mais estável. A injeção de dinheiro independentemente da performance ajuda o empresário a se manter longe das grandes variações, principalmente em momentos de crise.

Como analisar a proposta de financiamento?

O Custo Efetivo Total (CET) refere-se ao valor de todas as taxas e despesas incidentes na operação de crédito. Ou seja, ele representa o valor total que você irá pagar no final do financiamento. O CET considera o valor principal, juros, impostos, seguro, tarifas, entre outras taxas.

A evolução do financiamento ocorre de acordo com o sistema de amortização escolhido pelo cliente. Amortização é o valor pago para reduzir ou amortizar o valor do financiamento.

Para a construção nos setores da indústria, o cliente pode solicitar o financiamento diretamente ao BNDES (forma direta) ou por meio de instituições financeiras credenciadas (forma indireta). A forma de apoio depende da finalidade e do valor do financiamento.

Para operações indiretas, a análise do financiamento é feita pela instituição financeira credenciada. Nesse caso é ela que assume o risco de não pagamento da operação. Por isso, a instituição pode aceitar ou não o pedido de crédito. É ela também que negocia com o cliente as condições do financiamento, como prazo de pagamento e garantias exigidas. Sempre de acordo com algumas regras e limites definidos pelo BNDES.

A taxa de juros para operações indiretas será composta pelo Custo Financeiro, pela Taxa do BNDES (inclui a remuneração do BNDES e a taxa de intermediação financeira) e pela Taxa do Agente Financeiro.

Fórmula: Taxa de juros = Produto entre fator custo, fator taxa do BNDES e fator taxa do agente menos 1

Por exemplo:

Para o financiamento com o Custo Financeiro de 7% a.a., Taxa do BNDES correspondente a 1,5% a.a. e Taxa do Agente de 3% a.a., a taxa de juros será:

Taxa de juros = 1,07 x 1,015 x 1,03 – 1 = 11,86% a.a..

Hoje, quase todos os bancos e financeiras disponibilizam simuladores nos seus sites. O valor da simulação pode variar do valor real devido à análises específica dos bancos. Os sites mais populares são os da Caixa Econômica Federal e o do Banco do Brasil.

O crowdfunding imobiliário

Crowdfunding significa financiamento coletivo, e é uma forma de arrecadar recursos para um fim. Essa captação de recursos é feita pela internet através de diversas pessoas para projetos de seu interesse. Hoje a plataforma mais famosa desse tipo é o Kickstarter. Também existem outras como o inglês Crowdcube ou como o brasileiro Broota, onde os projetos são start ups. No primeiro, o apoiador recebe em troca ações da empresa; no segundo, títulos de dívida. A proposta nesse tipo de crowdfunding é financiar empresas inteiras e, mais do que apoiar projetos interessantes, as pessoas buscam retorno financeiro como em outras modalidades de investimento.

No Brasil já existe uma plataforma desse tipo para o ramo imobiliário: a URBE.ME. Nela indivíduos escolhem apoiar um empreenedimento, seja por se identificarem com a proposta, seja pelas recompensas – simples ou financeiras. O investimento pode partir de R$1 mil e, em troca, adquirem o título que lhes confere o direito a uma participação no valor geral de vendas.

A Amplus Construtora não atua diretamente na área de financiamento. Porém temos parceiros que podem te ajudar a conduzir todo o processo. Se você está buscando construir uma edificação, seja ela residencial ou comercial entre em contato conosco. Mesmo que você não tenha capital para realizar o empreendimento agora iremos te ajudar a viabilizar o seu projeto.

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