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23
jan

Você conhece as formas de contratação de uma obra?

Por André Nunes Magalhães

Ao começar a negociação com uma construtora, normalmente são apresentadas duas formas de contratação para o cliente: empreitada global e administração. Você conhece as diferenças entre elas?

Empreitada global

Empreitada global é uma forma de contratação onde a construtora faz uma proposta de preço fechado ao cliente para a execução da obra. É acordada uma forma de pagamento e a construtora tem um prazo para a entrega. Essa forma é extremamente prática e não requer nenhum tipo de preocupação ou fiscalização por parte do cliente. É responsabilidade da construtora realizar a obra dentro do orçamento estabelecido.

Para proporcionar tranquilidade aos clientes, a Amplus envia relatórios sobre tudo o que está acontecendo e fotos da obra. Esses relatórios costumam ser mensais, mas dependendo do prazo final podem ser feitos até semanalmente. Além disso, caso seja do interesse do cliente, nós possuímos um sistema de monitoramento por câmeras. Com ele, o cliente tem acesso a imagens em tempo real da obra através de um aplicativo de celular.

Para que se tenha uma relação saudável entre contratante e contratado é vital que o escopo da proposta esteja bem definido. Um escopo com divergências pode causar desentendimentos na hora da entrega. Além disso, os projetos deverão estar todos em nível executivo e com bom detalhamento. Projetos ainda não finalizados podem causar mudanças durante o andamento da obra.

É importante que o cliente entenda que qualquer mudança no escopo ou projetos podem implicar em um aditivo ao preço da obra.

Administração

Já na contratação por administração a construtora é remunerada a partir de uma taxa pré-estabelecida com base no custo da obra. Por exemplo, em uma obra de R$1.000.000,00 com taxa de administração de 15% a construtora recebe R$150.000,00. Dentro dessa taxa estão os custos com planejamento de obra, administração central, impostos e o lucro da construtora.

Nesse caso é necessário um acompanhamento mais próximo do cliente. Todas as compras devem ser autorizadas por ele. Esse tipo de contratação é indicado para quando os projetos ainda estão em níveis preliminares e existe a necessidade de iniciar a obra imediatamente.

Para dar uma segurança ao cliente, normalmente se trabalha com um PMG (preço máximo garantido). Esse valor é um limite que a obra deve obedecer. Caso fique acima dele a construtora é penalizada e a sua taxa de administração diminui, podendo chegar a zero. Se a construção ficar abaixo do PMG, a economia é dividida entre cliente e construtora.

Resumindo, podemos chegar a seguinte tabela:

Comparatação entre meios de contratação (Amplus Construtora)

Esses são os meios de contratação mais comuns na construção civil. Porém, alguns pontos são flexíveis. Além desses existem outros meios, como a tomada de preço, que é mais utilizada em serviços de manutenção.

Como normalmente é feito

Pensando em volume a grande maioria é feita no regime de empreitada global. Edificações menores, galpões e reformas costumam ser feitos dessa forma. Normalmente nesses casos o cliente espera não ter que lidar com problemas durante a execução e gosta da segurança de ter um valor de venda previamente definido.

Edificações maiores, shoppings e outras obras de valor mais elevado costumam ser feitas no regime de administração. Nesses casos ter uma pessoa designada pelo cliente para o acompanhamento de obra é bastante comum e representa muito pouco perto do custo final da obra. Além disso, minimiza o risco assumido pela construtora já que uma pequena variação no custo acaba representando um grande prejuízo.

Um outro tipo de edificação que costuma ser feito no regime de administração são casas de alto padrão. Essas casas possuem um alto nível de personalização, e é bastante comum que o acabamento sofra modificações durante a obra. Pode até acontecer uma combinação entre os dois casos. A obra bruta é feita como empreitada global e o acabamento como administração. Assim, o cliente ganha mais abertura para participar do processo na parte que mais interessa para ele enquanto tem a segurança do preço fixo para uma parte considerável da obra.

A Amplus possui obras contratadas nos dois formatos. O maior exemplo de obra por administração que estamos realizando atualmente é o Lagoa Eco Towers. Um bom exemplo de obra por empreitada global é a Visual Residence, um prédio residencial com 16 unidades próximo a Praça Universitária em Goiânia.

A escolha de cada meio de contratação depende das necessidades e disponibilidade do cliente. O mais importante é que todas as partes fiquem cientes de suas obrigações para que não hajam surpresas no final da obra. A Amplus Construtora se compromete a sempre oferecer todas as possibilidades ao cliente e ajuda-lo a analisar qual é a que mais se encaixa em seu perfil.

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